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中国投资者2019年或继续撤出全球房地产市场
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中国投资者以天价购买欧美市场高端物业而知名,2015年安邦以19.5亿美元收购纽约华尔道夫酒店,这笔交易创出美国酒店历史最高售价。 图片来源:DREW ANGERER/GETTY IMAGES


记者 Esther Fung / Dominique Fong


中国投资者2019年可能会继续撤出全球主要商业房地产市场,从而令因利率上升而承压的地产价格雪上加霜。


多年来,中国资金流动的增加和来自其他国家的投资共同推动全球房地产价格走高。但由于中国政府继续对资本外流实施严格管控,这一走势正发生逆转。


据Real Capital Analytics的数据,2018年第三季度,中国企业集团和其他机构投资者出售了价值2.333亿美元的欧洲酒店、写字楼和其他商业房地产,仅买入5,810万美元的欧洲房地产;中国投资者在美国出售逾10亿美元房地产,买入房产2.31亿美元。


分析师预计,2019年这一趋势将延续。在北京方面重点确保人民币汇率稳定之际,中国的最高决策者基本没有释放出放松海外投资规定的信号。


受经济放缓影响,2018年人民币兑美元贬值5.7%。分析人士称,人民币2019年可能维持下跌趋势,如果美中贸易战升级,这种可能性就更大。


Real Capital高级主管Tom Leahy说,中国投资者抛售商业物业“在更大程度上是与国内政治而非市场环境有关”。


中国投资者离场之际,恰逢不断升高的利率危及欧美很多城市的长期牛市之际。商业物业对利率极为敏感,因为买家一般是以高杠杆购房,而且机构投资者通常在利率升高时抛售房产而购入债券。


房地产研究机构Green Street Advisors预计,2019年,美国房地产价格将“温和”下降。该机构房地产投资信托研究部门负责人Cedrik Lachance表示,人们可能会看到房价出现一些裂痕。


据城市土地学会(Urban Land Institute)和普华永道(PricewaterhouseCoopers)开展的一项房地产市场新兴趋势调查,很多高管都认为,公寓、写字楼、工业及零售物业等主要物业资产类别价格处在合理或过高水平。


诚然,在欧美房地产市场上,中国投资者只占很小一部分。Real Capital Analytics称,在伦敦等欧洲大城市,来自韩国和新加坡的投资者已部分填补了众多中国投资者离开所留下的缺口。


但分析师表示,中国投资者以天价购买欧美市场高端物业而知名,他们的撤出可能会影响市场心理。


从2014年开始,中国投资者掀起了全球扩张热潮,大举买进写字楼和开发项目,以实现资产多元化并寻求更稳定的回报。便宜的银行贷款为他们提供了助力,促使他们更积极地以创纪录的价格收购雄心勃勃的项目。


随着围绕中国投资者资产负债表健康状况及整体中国金融体系所面系统性风险的担忧加剧,中国政府决策者出手介入。房地产服务公司高纬环球(Cushman & Wakefield)的大中华区研究主管James Shepherd表示,大部分中国投资者无论在哪里,都很难借贷。


2018年欧洲市场的主要交易包括法国安盛投资管理公司(AXA Investment Managers)代表一个财团出售伦敦高档写字楼Ropemaker Place的交易,该财团成员包括中国政府所有的银杏树投资(Gingko Tree Investment)。另一笔交易的卖家是中资企业集团华凌集团(Hualing Group),该集团出售了曼彻斯特住宅项目Middlewood Locks的股权。


2015年安邦保险集团股份有限公司(Anbang Insurance Group Co.)因以19.5亿美元收购纽约华尔道夫酒店(Waldorf Astoria)而名声大噪,这笔交易创出美国酒店历史最高售价。目前,安邦保险正在出售两年前以55亿美元收购的酒店资产组合。目前正在装修的华尔道夫酒店不在此次出售之列。


一些中资公司表示,出售资产是正常经营过程的一部分,它们是在普遍预期的房价下滑之前锁定利润。


一些中国投资者仍然活跃在全球市场。其他投资者则继续寻找符合中国“一带一路”全球经济规划的房地产,如工业地产。


不过,中国投资者在西方多地高调抢购的日子恐怕已告一段落。Real Capital有关2018年前三季度的报告指出,中国和香港用于购买房地产的跨境资本在2017年占全球跨境资本流量的17%,达到峰值,2018年截至该报告出炉时该比例已降至10%。


该报告称,资本管制似乎限制了中国和相关香港资产管理公司的投资活动。



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